Rénover une ruine

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Le projet de rénovation d’une ruine, aussi passionnant qu’il soit, peut devenir le dessein de toute une existence. Redonner vie à ces bâtisses oubliées nécessite du temps, beaucoup de dévouement et un certain budget. Néanmoins, l’achèvement d’une telle entreprise procure généralement beaucoup de joie et de satisfaction. Vous avez vous-même eu le coup de cœur pour une construction en ruine ? Vous êtes parvenu à déceler son potentiel et souhaitez lui redonner son charme d’antan ? Vous êtes un passionné des vieilles pierres et souhaitez entreprendre des travaux de rénovation ? Quelles sont les démarches et les points juridiques à connaître avant de vous lancer ? Nos experts vous accompagnent pour mener à bien votre projet.

Rénover une ruine : ce qu’il faut savoir

Distinguer la ruine de la construction existante à rénover 

En matière de rénovation, il y a ruine et ruine, et il peut être difficile de distinguer la ruine (non rénovable) de la construction en très mauvais état que l’on peut réhabiliter. Aussi, il faut savoir qu’une construction ne comportant qu’un seul mur et des fondations, ne figurant pas sur le cadastre (ou bien juste en pointillé) et n’étant imposée ni au titre de la taxe foncière, ni au titre de la taxe d’habitation, ne sera pas réhabilitable.

Rénover une ruine : zoom sur les démarches et les points juridiques à connaître

En tant que passionné d’architecture et de patrimoine, rénover une ruine peut être un véritable rêve. Mais au regard des démarches à effectuer et des nombreuses contraintes juridiques à prendre en compte, pour certains, le projet devra rester au stade du fantasme. Pour vous aider à faire de cette ambition une réalité, voici tout ce qu’il faut savoir sur la partie légale à prendre en compte et les étapes à suivre pour mener à bien votre projet : 


Rénover une ruine : zoom sur la partie légale

Lorsque l’on entreprend de rénover une ruine, il est capital d’en connaître toutes les contraintes juridiques avant de commencer les travaux. Afin de vous aider à ne pas faire d’impasse, voici un tour d’horizon de tout ce que vous devez savoir sur le plan légal. 


Conditions générales

Comme évoqué un peu plus haut, il n’est pas possible de rénover tous les types de ruines. En effet, pour pouvoir être restaurée, la loi impose que la bâtisse ait la majorité de ses murs porteurs, qu’elle ait une existence cadastrale, qu’elle représente un certain intérêt architectural, qu’elle puisse bénéficier d’un raccordement en eau ainsi qu’en électricité et enfin qu’elle fasse l’objet d’un accord écrit des services de l’urbanisme de la commune stipulant que la rénovation est autorisée. 


Le changement de destination de la ruine

Si toutes les conditions mentionnées plus haut sont réunies, il faut par ailleurs prendre en considération la destination de la ruine après rénovation. En effet, si celle-ci était auparavant une grange et que vous souhaitez par exemple la convertir en lieu d’habitation, il faut savoir que le changement de destination du bâtiment est légiféré par le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de la commune. Le code de l’urbanisme précise en outre dans son article L 151-11 que les travaux de réfection sur la ruine ne doivent pas compromettre l’activité agricole du site et ne portent pas atteinte aux paysages environnants. Notez que si la bâtisse se trouve en milieu agricole, son changement de destination est soumis à l’aval de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers ainsi qu’à la commission départementale de la nature, des paysages et des sites en zone naturelle. 
Bon à savoir : certaines communes françaises étant dépourvues de PLU, le conseil municipal peut alors prendre la responsabilité, après délibération, d’autoriser ou non la rénovation d’une ruine selon son intérêt patrimonial au sein de la région.  


La reconstruction d’un bâtiment récemment démoli

Vous souhaitez redonner vie à une bâtisse récemment démolie ? Le code de l’urbanisme article L 111-15 vous donne un délai de 10 ans afin de le reconstruire à l’identique à condition que le PLU ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles n’émettent pas de disposition contraire au projet.

Rénover une ruine : la majorité des murs porteurs doivent exister.
Pour être rénovable, la ruine doit avoir la majorité de ses murs porteurs

Rénover une ruine : zoom sur les démarches à suivre 

Le projet de rénovation d’une ruine, très souvent guidé par une passion ou un coup de cœur, peut être entrepris un peu trop rapidement en oubliant certaines étapes essentielles. Voici donc quelques conseils pour restaurer votre bien comme il convient et en évitant les mauvaises surprises. 


Consultation du cadastre et du PLU

Aucun projet de rénovation d’envergure et de construction ne peut avoir lieu sans avoir consulté au préalable le cadastre et le PLU. 

En France, le cadastre sert à recenser et délimiter les différentes parcelles qu’elles servent ou non de lieux d’habitation. La consultation de ce document pour votre ruine vous permet notamment de connaître les délimitations du terrain ainsi que l’identité du propriétaire. 

Le PLU quant à lui recense différentes informations précieuses à votre projet de rénovation. En effet, le plan local d’urbanisme vous permet notamment de savoir dans quel type de zone se trouve votre terrain et votre ruine (zone constructible ou non, réserve naturelle, zone agricole etc.). Selon votre situation, vous pouvez alors recevoir un certificat d’urbanisme vous indiquant les règles en vigueur concernant votre projet de rénovation. 

Bon à savoir : le PLU comme le cadastre sont des pièces consultables en mairie ou directement en ligne

 

Visite des ruines accompagné par un architecte

Le projet de restauration d’une ruine n’est pas une ambition comme une autre. Vous devez donc impérativement mandater l’aide d’un architecte afin de vous accompagner lors d’une première visite. Seul ce professionnel est en mesure d’établir un diagnostic technique et environnemental précis de la bâtisse. Son intervention et ses conseils peuvent également vous permettre d’avoir un premier aperçu de l’ampleur des travaux à réaliser ainsi que du coût associé à un tel chantier. L’architecte est par ailleurs compétant pour vous donner des indications sur la rentabilité de votre projet. Selon l’état des murs en pierre, de la toiture, de la charpente ou encore du sol, la destruction et la reconstruction à l’identique se révèle être dans certains cas une option moins onéreuse qu’une restauration complète. 
Enfin, cet expert peut vous fournir des informations sur l’histoire et la fonction du bien au moment de son édification. Cela peut notamment vous permettre d’en savoir plus sur les méthodes de construction utilisées à l’époque ainsi que sur les matériaux utilisés. 


Vérification de viabilisation du site

Après la visite méticuleuse de la ruine vous êtes toujours enthousiaste à l’idée de rénover cette bâtisse laissée à l’abandon ? Avant de vous lancer dans les travaux, assurez-vous d’abord de la viabilisation du terrain. Son raccordement à l’électricité ainsi qu’à l’eau faciliteront en effet vos démarches pour obtenir le permis de construire. Dans le cas contraire, si vos travaux sont malgré tout autorisés par votre commune, il faudra prendre en compte le coût des travaux de viabilisation – si ceux-ci sont envisageables - dans votre budget global de restauration. 


Préparation du projet et commencement des travaux de rénovation

Lorsque vous aurez obtenu toutes les autorisations et les instructions nécessaires, vous pourrez alors préparer votre projet avec l’aide de votre architecte et commencer les travaux de réhabilitation de la ruine. Au niveau du gros œuvre, il faudra notamment prévoir un éventuel renforcement des structures ainsi qu’une remise en état de la charpente, de la toiture et des planchers. Pour finir, l’isolation devra être repensée, les différents réseaux devront être installés et l’aménagement intérieur pourra être envisagé grâce aux conseils d’un architecte.

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