Rénover les fondations d’une maison : le casse-tête, et comment l’éviter

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La rénovation des fondations d’une maison est un poste de dépense important qui peut intervenir sur une maison ancienne, ou sur une maison ayant subi plusieurs modifications architecturales sans que la reprise des fondations et le poids de charge encore disponible ne soient pris en compte. Elle est souvent nécessaire lorsque les fondations de la construction ont été mal dimensionnées ou mal réalisées. Si ces travaux en sous-œuvre sont importants et complexes, ils ne sont pas pour autant impossibles. Le point dans cet article sur les signes qui doivent vous alerter, les opérations de rénovation des fondations envisageables et, dans le cas d’une construction neuve, les bonnes pratiques pour que ce type de désagrément n’arrive tout simplement pas.

rénovation des fondations
Sommaire

Comment savoir si les fondations d’une maison ont un problème ?

Plusieurs indices peuvent évoquer un problème au niveau des fondations de votre construction :

  • Des fissures apparaissent à l’intérieur et à l’extérieur des murs de votre maison. Il s’agit de fissures épaisses comme de fines fractures. Esthétiquement, elles prennent souvent l’apparence de marches d’escalier sur les murs, des fissures verticales qui semblent s’agrandir.

  • Des fissures au niveau des poutres s’appuyant sur les murs porteurs de la maison sont également un signe d’un affaiblissement de vos fondations.

  • Des planchers qui ne sont plus à niveau. Les fondations soutiennent le poids de la maison, lorsqu’elles s’affaissent les planchers bougent et peuvent s’incliner. Vérifiez à l’aide d’un niveau ou bien même d’une petite balle le niveau de vos planchers.

  • Des infiltrations d’eau sont visibles dans votre sous-sol, au bas des murs de votre maison ou sur votre sol. Ce problème est souvent relevé dans les anciennes maisons où la pose d’un drain périphérique autour de la maison n’était alors pas une obligation. La présence de l’eau et l’humidité constante viennent immanquablement fragiliser les fondations au fil des années.

  • Des fenêtres ou des portes difficiles à ouvrir. Vous avez remarqué que vos ouvrants semblent être comme coincés ? C’est souvent le signe d’une maison qui penche à cause d’un affaissement des fondations.

Problème de fondation : fissures
Fissures structurelles…

Travaux de rénovation des fondations : le cas des fissures

Il existe deux types de fissures causées par un problème au niveau des fondations d’une construction : les fissures passives et les fissures actives. Si les deux doivent être prises au sérieux et réparées, elles n’induisent pas les mêmes travaux et n’ont pas le même effet sur la maison.

La fissure passive est une fissure qui a terminé sa progression sur la maison, elle ne risque pas de s’agrandir. Sa réparation reste nécessaire pour des questions esthétiques mais peut attendre, elle ne met pas en danger votre construction.

En revanche, une fissure active est dangereuse : sa croissance n’est pas terminée et elle continue d’affaiblir la structure de la maison. Les travaux de réparation sont donc à lancer de toute urgence.

Le coût sera également bien différent entre la réparation d’une fissure passive et une fissure active. 

Travaux de rénovation des fondations de maison : le prix de réparation d’une fissure

Le prix de réparation d’une fissure va dépendre de plusieurs facteurs :

  • La typologie de la fissure : passive ou active ;

  • La taille de la fissure sur la construction : plus elle est large, plus le prix des réparations sera important ;

  • La localisation de la fissure sur la maison : certaines fissures sont plus ou moins accessibles. Lorsque celles-ci démarrent au plus bas des fondations, les travaux entrepris pour la réparer demanderont plus de moyens, et auront donc un prix plus élevé.

Pour colmater des fissures de faible intensité, le professionnel sera amené à utiliser de la résine époxyde. Un traitement qui affiche un prix moyen de 500 euros par fissure, en fonction de sa taille.

Lorsque les fissures sont inaccessibles car elles se situent sous terre, les prix s’envolent. Le professionnel devra soit passer par un projet d’excavation pour pouvoir atteindre la fissure, soit par un soulèvement de la maison lorsque les fondations sont trop endommagées. Un projet titanesque qui peut afficher un prix moyen de 50 000 euros. C’est pourquoi il est important de faire appel à un professionnel dès la première fissure visible.

Stabiliser des fondations qui s’affaissent : quels travaux mener ?

Après une étude des sols et de vos fondations de maison, le professionnel en charge du projet a remarqué un affaissement de vos fondations. Il faudra donc les stabiliser. Pour redresser les fondations d’une maison, 4 solutions peuvent généralement être employées en fonction du terrain et de l’état du sol et des fondations.

 

Rénovation des fondations de maison par l’injection de résine expansive

Le professionnel va injecter une résine à forte pression d’expansion dans vos fondations. Pour cela, il devra, avec l’expertise du géotechnicien, réaliser des percements de 12 à 23 mm de diamètre, jusqu’à une certaine profondeur. Des tubes seront alors positionnés dans ces trous, puis de la résine expansive sera injectée dans le sol. Une intervention rapide et propre, souvent utilisée pour un sol argileux. Ce type de réparation permet une intervention localisée lorsque toutes les fondations ne sont pas à redresser.

 

Rénovation des fondations de maison par la technique des micropieux

Le professionnel va soulager les fondations en reportant les charges sur un sol plus en profondeur. Pour réaliser ces travaux, le professionnel va réaliser plusieurs forages dans les fondations pour y insérer des armatures, puis couler du béton dans les trous. Le professionnel vient ensuite solidariser les anciennes et nouvelles fondations avec une fixation en tête de micropieux. Cette méthode peut être utilisée pour toutes les formes de tassement de fondations. Seul impératif, traiter la totalité des fondations.

 

Rénovation des fondations de maison par la mise en œuvre des puits et longrines

Le professionnel réalise des massifs béton ancrés dans le sol. Ils vont être reliés par des longrines ou des poutres qui passeront sous les fondations. Ce sont elles qui viendront soutenir la maison. Une technique qui ne peut pas toujours être employée car elle nécessite de creuser en dessous des murs de fondation. Cette méthode n’est pas adaptée aux bâtis trop fragiles ou anciens.

 

L’approfondissement des fondations de maison en rénovation

C’est la méthode la plus couramment employée, dite traditionnelle dans le bâtiment. Il s’agit de couler du béton sous les fondations à stabiliser jusqu’à la profondeur permettant de trouver un sol insensible aux variations. Des travaux qui se font par étape, le professionnel ne creuse pas sous la totalité des fondations au même moment.

A qui faire appel pour les travaux de rénovation des fondations de maison ?

Il s’agit de faire appel à un véritable expert en fondation. Généralement appelé réparateur de fondation, il s’apparente à un technicien du BTP. Les réparations de fondation étant très complexes, il s’appuiera généralement sur d’autres corps de métier comme un géomètre, un géotechnicien, un ingénieur civil ou en bâtiment ou encore un architecte.

Le réparateur de fondation doit avoir une parfaire maîtrise technique des bâtiments, il doit également être au fait de la réglementation thermique et environnementale en vigueur.

L’opération étant loin d’être anodine, n’hésitez pas demander au réparateur des exemples d’ouvrages déjà réalisés et à vous entretenir avec les personnes qui auront fait appel à ses services avant de signer un devis. Vérifiez également ses assurances décennales. Enfin, il doit absolument vous expliquer le déroulement des travaux, étape par étape, car la rénovation de fondations est un projet extrêmement coûteux.

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Comment éviter les dégâts au niveau des fondations ?

Pour éviter ces travaux onéreux, il est important d’anticiper les problèmes. Comme pour les check-up santé, il est toujours bon de faire analyser son bâtiment pour s’assurer que rien ne vienne ébranler la structure. Les jours de pluie par exemple, assurez-vous que l’eau soit correctement drainée et évacuée. Si ce n’est pas le cas, des travaux de drainage devront être réalisés autour de votre maison pour ne pas inquiéter les fondations.

Si vous projetez d’agrandir votre logement avec un second étage, assurez-vous que vos fondations actuelles sont en capacité de supporter la nouvelle charge.

Demandez également l’accompagnement d’un professionnel si vous souhaitez réaliser une nouvelle construction, comme une extension de maison, proche des fondations existantes : en aucun cas les fondations de l’extension ne doivent venir s’appuyer sur celles du bâtiment existant.

Contrôler la réalisation des fondations d’une maison ou extension

En matière de construction, les fondations jouent un rôle majeur : leur conception et surtout la qualité de leur réalisation vont conditionner la suite du chantier et la durée de vie du bâtiment. Et le contrôle de leur bonne réalisation est d’autant plus crucial qu’elles sont ensuite invisibles et difficilement accessibles… Pour vous assurer que votre maison ou votre extension part sur de bonnes bases, suivez notre checklist : on vous explique comment vérifier les éléments essentiels de cette étape clé !

 

Première étape : la conception et le dimensionnement des fondations

Les fondations sont situées à la jonction du sol et de la maison. Il y a donc deux critères à prendre en compte pendant leur conception :

  • le type de sol et sa capacité à « porter » la maison ;
  • les « efforts » (c’est-à-dire le poids) que celui-ci subira une fois la maison construite.

 
Pour connaitre le type de sol et ses caractéristiques, le plus simple est de recourir à un bureau d’étude et de faire une étude de sol « géotechnique » (attention, ce n’est pas la même chose que l’étude de sol assainissement).

En pratique, le bureau d’étude se déplace sur le terrain et procède à une série de mesures, grâce à des sondages mécaniques dans le sol (en général avec un « pénétromètre ») et des sondages de prospection électrique (à l’aide d’électrodes).

Réalisation des fondations : étude de solPremière étape de la réalisation des fondations : l’étude de sol
Le rapport précise alors le type de sol, sa qualité et d’éventuelles zones hétérogènes (blocs rocheux, lentilles de sable, …) qu’il faudra bien évidement prendre en compte.

A noter : l’étude de sol géotechnique est indispensable pour souscrire une assurance dommage ouvrage.

Dans le jargon technique, le poids de la maison et la façon dont il se répartit sont regroupés sous le poétique terme « descentes de charges ». Elles sont calculées par l’architecte ou un bureau d’étude structure.  A cette étape, la forme et la méthode de construction de votre maison ou extension doivent être bien définies et ne plus changer !

La forme et la taille des fondations sont ensuite calculées en fonction de ces descentes de charges et de la capacité du sol à porter la maison. Les fondations agiront un peu comme des flotteurs, permettant d’éviter que la maison ne bouge ou ne s’affaisse.

Pensez bien à l’évolution de votre maison lors de sa conception. Par exemple, si vous envisager plus tard de faire une surélévation, il est fortement conseillé de le prendre en compte à cette étape et de demander un dimensionnement des fondations qui permettra de l’accueillir par la suite.

> Votre checklist à cette étape :

  • Commander une étude de sol géotechnique et assister aux mesures de terrain (sondages électriques et sondage mécanique)

  • Archiver une copie du rapport de l’étude de sol, accompagné des attestations d’assurances (Responsabilité Civile Professionnelle et décennale) du bureau d’étude géotechnique.

  • Archiver le rapport de l’étude structure et les plans de dimensionnement des fondations, avec les attestations d’assurances RC professionnelle et décennale du bureau d’étude structure ou de l’architecte.

Réalisation des fondations : terrassement
Deuxième étape de la réalisation des fondations : le terrassement

Deuxième étape : la préparation du terrain

Avant de couler les fondations de la maison, il va falloir préparer le terrain : aplanir, creuser, remblayer… Ce sont les joies du terrassement.

Ensuite, le terrassement des fondations à proprement parler pourra commencer : en général, ce sont des tranchées de 40 à 60 cm de large sur 60 cm à plus d’un mètre de profondeur, mais la nature du terrain requiert parfois des fondations spécifiques, telles que des pieux ou un radier.

La base des fondations doit toujours rester à l’abri du gel, soit à une profondeur d’au moins 50 cm, cette profondeur variant selon les régions et le climat local.
 
Votre checklist à cette étape :

  • Vérifier l’implantation de la maison et de ses fondations : elles doivent respecter le plan de masse déposé au permis de construire. Attention également aux limites de propriété avec les voisins !
Réalisation des fondations étayage
Troisième étape de la réalisation des fondations : étayage avant béton de propreté

Troisième étape : des fondations propres

Très rapidement après le terrassement, les tranchées vont être étayées et coffrées pour éviter qu’elles ne s’effritent ou ne s’effondrent. Cette opération est généralement réalisée à l’aide de planches de coffrages.

Une petite couche de 5 cm de béton de « propreté » (un béton maigre faiblement dosé en ciment dans le mélange), sera ensuite coulée au fond de la tranchée. 5 cm, ça n’a l’air de rien, mais le rôle de cette couche est fondamental : elle sert à protéger le béton de la future semelle contre la contamination par de la terre. En effet, la solidité du béton peut être fortement dégradée par la présence de matière organique (terre, bois, feuilles mortes, …).

Votre checklist à cette étape :

  • Les tranchées doivent être coffrées
  • Un béton de propreté doit avoir été coulé au fond des tranchées

 
Le bon réflexe : faire des photos des tranchées et les archiver !

Réalisation des fondations : ferraillage
Quatrième étape de la réalisation des fondations : le ferraillage

Quatrième étape : le ferraillage

Les fondations sont généralement réalisées en béton armé, c’est-à-dire un béton enrobant des armatures en fers. La taille et la quantité d’armatures sont définies par l’étude structure et la zone sismique dans laquelle se trouve le projet.

Les armatures ne doivent jamais reposer directement sur le béton de propreté ! Elles doivent être positionnées à la bonne hauteur, à l’aide de cales spéciales - en ciment, en résine synthétique ou en plastique, mais jamais en bois car cela contaminerait le béton avec de la matière organique. Ces cales permettent de contribuer à un bon enrobage des armatures par le béton et d’éviter tout risque de corrosion des fers par la suite.

Si plusieurs couches d’armatures sont prévues, elles seront elles-aussi maintenues espacées par des cales.

Les armatures des semelles de fondation doivent êtres toutes fixées ensemble par des liens (en général une ligature avec un fil d’acier) et avec les armatures d’attente des murs (fers à béton verticaux).

Votre checklist à cette étape :
 

  • Vérifier l’absence de terre sur le béton de propreté 
  • Présence des armatures prévue par l’étude structure 
  • Calage des armatures (par rapport au sol et entre les armatures) 
  • Présence des liaisons entre les armatures 
  • Présence de toutes les armatures d’attente 
  • Le bon réflexe : faire encore des photos (ferraillages, calage, état des tranchées, …) !
Réalisation des fondations : coulage béton
Cinquième étape de la réalisation des fondations : le coulage du béton

Cinquième étape : place au béton

Lorsque tout est prêt, le béton peut enfin arriver ! Les étapes de contrôle précédentes sont essentielles et il ne sera plus possible de vérifier quoique ce soit ensuite (d’où l’intérêt de prendre des photos et de les archiver, pour avoir un dossier technique de la maison en cas de revente ou de transmission, et au cas où un sinistre apparaîtrait par la suite).

Le coulage du béton se fait en général en une fois, avec la livraison si besoin d’une ou plusieurs toupies (ces malaxeurs à béton transportés par camion). Pendant le coulage, le béton doit être vibré avec un vibreur pneumatique ou électrique : cela permet de bien répartir le béton et d’enrober les armatures.

Enfin, et même s’il existe des adjuvants antigel, il est préférable que la température ambiante ne soit pas négative pendant le coulage et surtout pendant la prise du béton.
 
Votre checklist à cette étape :
 

  • Température ambiante positive
  • Absence de terre qui pourrait tomber accidentellement dans le béton
  • Utilisation d’un vibreur à béton pendant le coulage
  • Si possible, prélever un échantillon du béton dans un petit seau (5 ou 10L) et le conserver précieusement pendant les 10 prochaines années (durée de l’assurance décennale).

Et ensuite ?

Après la prise du béton (en général 24h), les coffrages en bois doivent être retirés. L’étayage de la tranchée va alors être déplacé vers le haut (on remonte les coffrages) pour protéger la suite du chantier si le terrain n’est pas stable.

Vous l’aurez compris, la réalisation des fondations de votre future maison ou extension est une étape importante qui suppose d’être suivie pas à pas afin d’être réceptionnée en toute sérénité, et vous voila bien armé pour vérifier qu’elles seront faites dans les règles de l’art !

N’oubliez pas non plus de vérifier que les assurances de votre entreprise de maçonnerie (RC et décennale) sont bien à jour. 

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