Travaux en appartement, copropriété : le guide pratique

Vous avez décidé de réaliser des travaux de rénovation dans votre appartement ? Une décision qui vous implique bien sûr mais concerne aussi peut-être les autres copropriétaires. Règlement de copropriété, parties communes ou privatives, autorisations préalables et procédures, horaires à respecter, bonnes pratiques d’usage dans un immeuble… Afin de préserver vos relations de voisinage et mettre toutes les chances de votre côté pour que vos travaux se déroulent au mieux, voici les éléments à bien avoir en tête pour concrétiser votre projet de travaux en copropriété dans les règles de l’art.

Travaux appartement en copropriété : droits et obligations

Un projet à venir ?

Avant tout travaux dans votre appartement, consultez le règlement de la copropriété

Au sein d’une copropriété, les travaux, quelle que soit leur nature, sont strictement encadrés par un règlement qui a pour objectif de préserver la qualité de vie des occupants de l’immeuble mais également l’harmonie et la pérennité du bâti. 

Document de référence par excellence, le règlement de copropriété énonce ainsi les règles de fonctionnement dans l’immeuble, ainsi que vos droits et obligations en tant que copropriétaire.

Bien que la loi du 10 juillet 1965 (art. 2 et 3) définisse les parties privatives et les parties communes d’un immeuble, le règlement de votre copropriété peut proposer sa propre définition. Il est donc judicieux de bien le lire avant de lancer vos travaux.

Le règlement de copropriété : à consulter avant toute rénovation d’appartement

Pourquoi ? Tout simplement parce les autorisations de travaux ne sont pas les mêmes si vous touchez aux parties communes ou aux parties privatives de l’immeuble.

On considère généralement comme privatif l’intérieur de votre logement en lui-même : revêtements de mur et de sol, cloisons non porteuses, portes… Et les parties communes ? Elles comprennent le hall d’entrée, les couloirs, les murs porteurs, la façade ou encore le gros œuvre.

Certains éléments de tuyauterie sont également considérés comme appartenant aux parties communes : les gouttières, les colonnes et canalisations d’eaux usées traversant plusieurs appartements, la colonne montante d’eau froide et éventuellement d’eau chaude sanitaire, ainsi que les canalisations de desserte des appartements en cas de chauffage collectif.

Mais votre règlement de copropriété peut avoir ses propres spécificités, et imposer certaines contraintes à respecter, par exemple en ce qui concerne les revêtements de sol…

Autre détail qui peut avoir son importance : la destination d’un immeuble en copropriété, qui est spécifiée dans le règlement intérieur. De fait, si vous exercez une profession libérale, vous ne pourrez pas installer votre activité professionnelle dans une partie du logement si l’immeuble est destiné exclusivement à l’habitation. Il vous faudra au préalable demander - et faire voter - un changement de destination.

Informez le syndic de votre projet

Généralement, pour les travaux qui ne concernent que les parties privatives de l’appartement, il n’est pas nécessaire d’informer le syndic. Mais si vous avez le moindre doute sur le besoin d’obtenir un accord et si vos travaux risquent de limiter l’usage des parties communes, n’oubliez pas d’en parler à votre syndic. Celui-ci vous donnera son avis ainsi que des précisions utiles sur la marche à suivre. 

Le rôle du syndic est fondamental si vous envisagez de toucher aux parties communes. Dans ce cas, vous devrez impérativement obtenir au préalable l’autorisation de l’Assemblée Générale (AG) des copropriétaires. Selon l’importance des travaux que vous souhaitez réaliser, des règles de majorité différentes pourront s’appliquer : votre syndic est là pour vous guider.

Les conseils de l'expert La Juriste

Si les travaux intervenant au sein de votre logement ne font généralement l’objet d’aucune contrainte spécifique, notez néanmoins qu’ils doivent respecter les normes en vigueur (électricité, plomberie, etc.). Dans le cadre d’une rénovation énergétique, il est conseillé de faire appel à un artisan certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Son intervention vous garantit un travail de qualité, respectueux des normes actuelles et vous permet de prétendre aux aides financières délivrées par l’État.

La Juriste

 

Les travaux qui nécessitent une autorisation préalable

Tous les travaux qui touchent aux parties communes, à l’aspect extérieur de l’immeuble ou à sa solidité, comme les murs porteurs, exigent une autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, lors d’une AG.

Cela inclut par exemple :

  • La pose d’un velux ;
     
  • La modification de votre équipement sanitaire et de chauffage, si celui-ci est collectif ;
     
  • Le percement d’un mur porteur de votre appartement pour ouvrir la cuisine sur le séjour ; l’installation d’un nouveau W.-C., ce qui impliquera un branchement sur une canalisation de l’immeuble ;
     
  • L’ouverture d’une trémie dans le plancher pour créer un duplex entre deux appartements ; le creusement de la chape de la salle de bains pour aménager une douche à l’italienne…
Travaux appartement en copropriété : quelles autorisations ?

Sans vote effectué en assemblée générale ou extraordinaire des copropriétaires, ces travaux sont considérés comme illégaux. Et cela vaut la peine d’effectuer les démarches : dans le cas contraire, tout copropriétaire peut agir pendant 10 ans pour annuler vos travaux et éventuellement réclamer réparation.

Bien que les fenêtres et les volets soient considérés comme des parties privatives, leur modification impacte l’aspect extérieur de l’immeuble et nécessite donc un accord préalable de la copropriété, à moins d’opérer un changement à l’identique (matériau inclus).

L’AG des copropriétaires vous a peut-être accordé un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, comme un jardin ou des combles. Une bonne nouvelle, mais dans certains cas, ce droit d’utilisation comprend des restrictions quant à son aménagement. Le règlement de l’immeuble peut par exemple vous interdire d’y construire une véranda.

Dans le cas des combles, vous pouvez les racheter pour en faire un lot privatif. Un beau projet pour gagner de la place qui nécessite d’être préparé. Vous devrez en effet présenter votre projet à l’ensemble des copropriétaires lors d’une première assemblée, suivie d’une seconde pour le vote.

Les conseils de l'expert La Juriste

L’autorisation de votre copropriété ne vous dispense pas d’obtenir en parallèle les éventuelles autorisations de travaux (demande de travaux voir permis de construire) auprès de votre commune.

La Juriste

 

Ce que vous êtes libre de faire dans votre appartement

La plupart des travaux qui concernent votre appartement en lui-même, sans impact sur les parties communes ou les droits des autres copropriétaires, ne sont pas soumis à une autorisation préalable. Isolation intérieure, électricité, aménagement de votre cuisine ou de votre salle de bain, démolition de cloisons non porteuses ou création de nouvelles cloisons, choix des revêtements… vous êtes libre de repenser votre appartement comme bon vous semble !

Gardez en tête que certains travaux, tels que la création d'une salle de bains, l’aménagement de combles ou l'installation d'un chauffage central, doivent faire l'objet d'une déclaration aux services fiscaux. En effet, ceux-ci augmentent la valeur locative de votre logement.

Rénovation en copropriété : attention à l’acoustique

Autre point de vigilance : l’isolation phonique !

On oublie souvent le maintien du confort acoustique des autres occupants. Si vous décidez de remplacer le revêtement de votre sol, par exemple votre ancienne moquette par du parquet, vous êtes tenu d’opter pour une solution qui présente une performance acoustique égale ou supérieure à l’état antérieur. Même problématique si vous déplacez des canalisations pour les faire courir le long d’un mur mitoyen peu épais… Une bonne isolation phonique est un prérequis essentiel pour épargner à votre voisin les bruits de votre tuyauterie. 

Comment faire inscrire son projet à l’ordre du jour d’une AG de copropriété

Votre projet de travaux implique une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ? Voici la marche à suivre pour l’inscrire à l’ordre du jour.

Les copropriétaires sont convoqués, en principe, une fois par an en assemblée générale. Le syndic leur envoie la convocation au moins 21 jours avant la réunion. Celle-ci comporte obligatoirement un ordre du jour dans lequel figure toutes les questions qui seront soumises au vote des copropriétaires. Votre demande d’autorisation doit obligatoirement y figurer pour qu’elle puisse être débattue et faire l’objet d’un vote. Ainsi, vous devez adresser au syndic, suffisamment à l’avance (de 2 à 3 mois avant l’assemblée), votre demande par courrier recommandé avec avis de réception. Vous y exposerez votre projet avec une description précise des travaux et y joindrez le devis, voire selon les cas, l’avis technique d’un bureau d’étude ou d’un architecte accrédité.

Rénovation en copropriété : respecter les parties communes

Quelles sont les bonnes pratiques pour préserver vos relations de voisinage pendant vos travaux


Vous vous entendez bien avec votre voisinage et vous souhaitez que cela dure ?

En cas de travaux, un impératif : respecter leur confort.

Le b.a.ba : prendre le temps d’aller voir les occupants les plus proches pour les informer des travaux à venir. 

Voici quelques conseils et bonnes pratiques à prendre en considération pour préserver la bonne entente dans l’immeuble. 

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