Quelles sont les règles pour construire en limite de propriété ?

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  • Démarches gestion de chantier

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L’extension de maison est de plus en plus fréquente chez les particuliers. En effet, ce type de travaux revêt de multiples avantages et permet au propriétaire d’éviter la contrainte du déménagement. Optimisant l’espace du terrain, cette solution permet également de valoriser une propriété au moment de la revente ou de la mise en location. Enfin, l’extension, lorsqu’elle est réalisée en harmonie avec le bâtiment d’origine, donne du cachet à la maison. Tous ces avantages font de l’extension une opportunité d’agrandissement appréciée. Néanmoins, avant de se lancer dans ces travaux, il faut connaître les règles d’urbanisme et notamment celles qui s’appliquent à la construction en limite de propriété. Si vous habitez en ville ou en lotissement, elles vous concernent certainement. Pour vous éclairer sur cet épineux sujet, nos spécialistes vous donnent les éléments à prendre en compte pour mener à bien votre projet d’extension de votre propriété.

Construction en limite de propriété

L’assiette du terrain : qu’est-ce que c’est ?

Que votre terrain se situe en ville ou bien à la campagne, il faut savoir avant toute chose qu’il est délimité selon une parcelle bien précise. Lorsqu’il y a une clôture, les limites de votre terrain sont faciles à connaître. Cependant, en l’absence de limites, l’assiette n’est pas toujours évidente à cerner avec précision.

Il faut savoir qu’en France, les limites des propriétés sont enregistrées au registre du cadastre consultable sur le site cadastre.gouv.fr. Concrètement, cette limite de propriété vous indique précisément les délimitations et la surface de votre terrain et vous permet également de connaître celle de votre voisin. Vous devez en tenir compte si vous souhaitez réaliser des travaux d’extension à votre maison afin non seulement de ne pas empiéter sur la propriété voisine mais également d’observer les règles en matière de distanciation.

En l’absence d’un bornage de terrain précis, n’hésitez pas à faire appel à un géomètre pour faire un relever bien identifier les limites de votre propriété. Cela vous permettra d’être au clair avec votre voisin sur vos terrains respectifs et vous évitera d’éventuels recours par la suite.

Construction en limite de propriété : quelle distance avec ses voisins ?

Dans le cadre d’une construction en limite de propriété, on distingue deux manières de calculer la distance avec la maison voisine.

Dans un premier cas, l’article R. 111-19 du Code de la construction peut faire référence. Celui-ci précise qu’une construction en limite de propriété doit être érigée à une distance séparative minimale de 3 mètres par rapport à la maison des voisins.

Cependant, l’on peut également prendre en référence le PLU (Plan Local d’Urbanisme) pour établir ce calcul. Celui-ci peut émettre différentes règles selon la commune. Certaines vont imposer à leurs administrés des distances plus ou moins importantes. Pour en prendre connaissance, n’hésitez pas à vous rendre en mairie afin d’obtenir ce renseignement.

Dans les deux cas, notez bien qu’il faut prendre en considération le point le plus avancé du bâtiment comme référence de distance avec la maison voisine. Ainsi, un balcon ou même un débord de toiture doivent être pris en compte dans le calcul.

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Quelle distance entre les constructions sur un même terrain ?

Vous habitez une maison constituée de plusieurs dépendances et souhaitez faire construire une extension ? Dans un tel cas de figure, certains PLU vont laisser une totale liberté aux propriétaires alors que d’autres vont imposer certaines dispositions et indiquer une distance à respecter pour la construction du nouveau bâtiment.

Encadrée par l’article R. 111-16 du Code de l’urbanisme, la construction de bâtiments situés sur le même terrain et appartenant au même propriétaire peut être sujette au respect d’une distanciation d’au moins trois mètres entre deux constructions non contiguës.

Limite de propriété, ouverture de fenêtre sur un espace privé et vis-à-vis

Les conflits entre voisins sont malheureusement monnaie courante et l’une des premières causes de conflits de voisinage est due au non-respect ou à l’ignorance de certaines règles. Pour préserver son intimité et celle des propriétés jouxtantes, il est capital d’observer certaines règles pour votre projet d’extension de maison. Voici ce qu’il faut savoir.

Encore une fois, même si vous êtes propriétaire de votre terrain, vous ne pouvez pas faire comme bon vous semble. En effet, le respect de certaines mesures est essentiel pour bien vivre ensemble et éviter les conflits, dans la mesure du possible. La création de vues notamment (étage avec fenêtre et vue sur le jardin des propriétés voisines, fenêtre au rez de chaussé avec vue sur le terrain limitrophe etc.) nécessite la prise en compte de quelques règles.

Pour la construction de votre extension de maison en limite de propriété, sachez qu’il n’existe aucune règle de distance imposée si l’ouverture de celle-ci donne sur l’espace publique. Si en revanche elle donne sur l’espace privé, la donne change et vous devez prendre en compte certaines contraintes.

En principe, en cas de “vue droite” c'est-à-dire de vue directe sur le bâtiment voisin ou sur le jardin, une distance séparative d’au moins 1,90 mètres doit être respectée. En cas de “vue oblique”, c’est-à-dire une fenêtre ou un balcon nécessitant de se pencher pour pouvoir voir chez votre voisin, alors une distance séparative d’au minimum 0,60 mètre doit être observée.

Ces règles de distances s’appliquent aussi bien s’il s’agit d’une ouverture donnant sur un bâtiment voisin que sur un espace privé comme un jardin mitoyen, une cour ou encore un local contigu.

Notez que si vous vivez en copropriété, ces règles peuvent varier et c’est le règlement de cette dernière qu’il faut prendre en compte pour la construction de votre extension de maison en limite de propriété.

Si au regard de ces dispositions, vous ne pouvez pas, au regard de la loi, faire percer une fenêtre et que vous ne parvenez pas à obtenir d’accord avec vos voisins, sachez qu’il existe des solutions alternatives. Ainsi, pour accroître la luminosité de votre nouvelle construction, vous pouvez opter pour la création d’un “jour”. Ce type de fenêtre opaque ne permet en effet pas de voir à l’extérieur (et donc chez votre voisin) mais vous octroie néanmoins un apport de lumière naturelle à l’intérieur. La hauteur de ce “jour” ne doit pas excéder 2,60 mètres au rez-de-chaussée et 1,90 mètre en étage. Sachez que l’accord de votre voisin demeure toutefois nécessaire puisqu’il s’agit d’une construction en limite de propriété.

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Le cas d’un mur en limite de propriété

Mur de clôture, haie de séparation, clôture ou palissade… Il existe également des règles relatives à la limite de propriété pour ce type de réalisation. Dans tous les cas, la première des choses à faire est de consulter le PLU de votre localité et les éventuelles règles spécifiques en terme de hauteur et de distance relative au terrain de votre voisin.

En l’absence de règles locales, voici les règles de droit à respecter : 

  • En aucun cas votre clôture ne doit empiéter sur la propriété voisine.

  • Cas d’un mur : la hauteur minimale du mur dépend de la taille de votre ville. Moins de 50 000 habitants : votre mur devra faire au moins 2,60 mètres. Plus de 50 000 habitants : la hauteur minimale de votre mur passe à 3,20 mètres.

  • Cas d’une haie végétale : la distance à respecter avec la limite de propriété est d’au moins 0,50 mètre si votre haie fait moins de 2 mètres de haut, et d’au moins 2 mètres si votre haie fait plus de 2 mètres de haut.

  • Cas des grillage et palissade : les mêmes règles que pour la construction d’un mur s’appliquent.

Vous souhaitez construire un mur mitoyen, c’est-à-dire un mur positionné exactement sur votre limite de propriété ? Outre les nécessaires autorisations de travaux, vous devez obtenir l’accord de votre voisin et établir une convention de mitoyenneté devant notaire.

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